Immobilien-Lexikon Gewerbekauf – die wichtigsten Begriffe erklärt
Damit Sie in Verhandlungen die Fachsprache verstehen
Im Gewerbekauf tauchen Begriffe auf, die im Privatkauf selten sind: Cap Rate, Indexierung, Letter of Intent, Share Deal, ESG-Mietvertrag, KV-Tauglichkeit, Auflassungsvormerkung. Verkäufer, Anwälte und Banken verwenden diese Begriffe routiniert. Wer mitreden will, sollte sie verstehen.
Wirtschaftliche Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Cap Rate / Renditesatz | Verhältnis Mietertrag zu Kaufpreis — je niedriger, desto sicherer und teurer das Objekt |
| Cashflow | Nettoertrag aus dem Objekt nach Abzug von Betriebskosten und Finanzierungskosten |
| Multiplikator | Kehrwert der Cap Rate (z.B. 4% Rendite = Faktor 25) |
| Wertberichtigung | Anpassung des Werts bei Substanzschwächen oder Mietverlusten |
| Modernisierungsstau | Aufgeschobene Investitionen, die der Käufer übernimmt |
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Vertragsbegriffe
- Letter of Intent (LoI) – unverbindliche Absichtserklärung beider Seiten vor Vertragsabschluss.
- Auflassungsvormerkung – Grundbuch-Eintragung, die den Käufer vor anderen Zugriffen schützt.
- Indexierung – Mietzins-Kopplung an den Verbraucherpreisindex.
- Konkurrenzschutz – Mietvertragsklausel, die Wettbewerb im Gebäude einschränkt.
- Share Deal – Kauf der Gesellschaft, die die Immobilie hält, statt der Immobilie selbst.
- Asset Deal – klassischer Immobilienkauf (Gegenstück zum Share Deal).
Bewertungs- und Markt-Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| 1A- / 1B- / 2-Lage | Lagestufen-Kategorie, beschreibt Passantenfrequenz und Standortqualität |
| ESG | Environmental, Social, Governance — ökologische und soziale Bewertungsmaßstäbe |
| KV-Tauglichkeit | Anerkennung von Praxisräumen durch die Kassenärztliche Vereinigung |
| Off-Market | Vermarktung ohne öffentliche Inserate, nur über Netzwerk |
| Bestandsschutz | Erhaltene Genehmigungen für bestehende Nutzung trotz neuer Vorschriften |
| Beleihungswert | Wert, den die Bank für die Finanzierung ansetzt (meist unter Marktwert) |
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Im Erstgespräch erklären wir alle relevanten Begriffe und Klauseln für Ihr konkretes Vorhaben. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos.
Häufige Fragen zum Gewerbe-Lexikon in Garmisch-Partenkirchen
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?
Beim Asset Deal kaufen Sie die Immobilie direkt, beim Share Deal die Gesellschaft. Bei Share Deal unter 90% Anteil kann Grunderwerbsteuer entfallen — nur bei großen Investments mit Anwalt-Konzeption sinnvoll.
Was bedeutet ESG-Mietvertrag konkret?
Ein Mietvertrag mit Klauseln zu Energie, Umwelt und sozialen Pflichten — zunehmend von größeren Mietern verlangt, da sie eigene ESG-Berichtspflicht haben.
Wie funktioniert die Cap Rate?
Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis — gibt die Rendite des Objekts an. Niedrige Cap Rate = sichere Lage und teures Objekt, hohe = mehr Rendite, aber mehr Risiko.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Eine vorläufige Grundbucheintragung nach Notartermin — sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Objekt nochmal an jemand anderen verkauft.
Wofür steht Off-Market?
Vermarktung ohne öffentliche Inserate, nur über persönliches Netzwerk — bei Gewerbe Standard für sensible Verkäufe.