Steuervorteile beim Mehrfamilienhauskauf

Steuerliche Rahmenbedingungen für Vermieter

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage bringt steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten mit sich. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber zahlreiche Kosten können gegengerechnet werden. Die folgenden Informationen geben eine Orientierung — für Ihre individuelle Situation ist eine Beratung durch einen Steuerberater unerlaeesslich.

Abschreibung (AfA)

Die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) können linear abgeschrieben werden:

• Bestandsgebaeude (Baujahr bis 2023): 2 Prozent jährlich über 50 Jahre
• Neubauten (Fertigstellung ab 2023): 3 Prozent jährlich über 33 Jahre (unter bestimmten Voraussetzungen nach Paragraph 7 Abs. 4 EStG)

Die AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen, ohne dass tatsächlich Geld abfliesst. Bei höheren Kaufpreisen kann der Abschreibungsbetrag erheblich sein. Achten Sie auf eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil — nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfaehig.

Werbungskosten absetzen

Folgende Kosten können Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen:

• Darlehenszinsen (nicht die Tilgung)
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberatung)
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Fahrtkosten zum Objekt
• Versicherungsbeitraege (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
• Grundsteuer
• Nicht umlagefähige Betriebskosten

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Die Abgrenzung ist steuerlich relevant: Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Austausch vorhandener Bauteile) kann sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgesetzt werden. Herstellungskosten (Erweiterung, wesentliche Verbesserung) müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei größeren Sanierungen sollten Sie diese Abgrenzung vorab mit Ihrem Steuerberater klären.

Steuerliche Verlustverrechnung

Übersteigen die Werbungskosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung) die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und mindert Ihre Gesamtsteuerlast. Insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf ist dies häufig der Fall.

Hinweis zur steuerlichen Beratung

Die steuerlichen Rahmenbedingungen ändern sich regelmäßig. Die hier dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Konsultieren Sie vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses einen Steuerberater, der Ihre persönliche Situation berücksichtigt und Sie zu Themen wie Abschreibung, Sonder-AfA, GmbH-Strukturen und Grunderwerbsteueroptimierung beraten kann.

Häufige Fragen zu MFH-Steuervorteilen in Garmisch-Partenkirchen