Rendite beim Mehrfamilienhaus berechnen
Renditekennzahlen verstehen
Die Rendite eines Mehrfamilienhauses laesst sich auf verschiedene Arten berechnen. Jede Kennzahl hat ihre Berechtigung und Aussagekraft. Entscheidend ist, dass Sie die Unterschiede kennen und nicht Brutto- mit Nettorendite verwechseln. Konkrete Renditeversprechen sind unseriös — die tatsächliche Rendite hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab.
Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, bildet aber weder Nebenkosten noch Bewirtschaftungskosten ab. Sie überzeichnet die tatsächliche Ertragskraft.
Nettomietrendite
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie berücksichtigt die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und bezieht sich auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahresmieteinnahmen - nicht umlagefähige Kosten) / Gesamtinvestition x 100
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zaehlen unter anderem Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskostenanteile.
Cashflow-Berechnung
Der Cashflow zeigt, was monatlich tatsächlich uebrig bleibt. Er berücksichtigt neben den Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten auch den Kapitaldienst (Zins und Tilgung):
Cashflow = Mieteinnahmen - Bewirtschaftungskosten - Kapitaldienst
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich das Objekt selbst traegt. Ein negativer Cashflow erfordert Zuschuss aus anderen Einkommensquellen. Bei der aktuellen Zinslage ist ein negativer Cashflow in den ersten Jahren nicht ungewöhnlich, sollte aber bewusst kalkuliert sein.
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Eigenkapitalrendite und Hebeleffekt
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital:
Eigenkapitalrendite = jährlicher Überschuss / eingesetztes Eigenkapital x 100
Durch Fremdfinanzierung entsteht ein Hebeleffekt (Leverage): Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, steigert der Hebel die Eigenkapitalrendite. Umgekehrt verstaerkt er aber auch Verluste, wenn die Rendite unter den Zinssatz faellt. Der Hebel ist kein Renditegarant, sondern ein Risikoverhundertfacher in beide Richtungen.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur die Bruttomietrendite betrachten und Bewirtschaftungskosten ignorieren
- Kaufnebenkosten nicht in die Gesamtinvestition einrechnen
- Instandhaltungsrücklage zu niedrig ansetzen
- Leerstandsrisiko nicht berücksichtigen
- Mieteinnahmen auf Basis von Sollmieten statt Istmieten kalkulieren
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