Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags hinterlegt. Sie dient dem Vermieter als Absicherung gegen offene Forderungen oder Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzlichen Grundlagen gelten für Häuser und Wohnungen gleichermaßen – in der Praxis fällt die Kaution bei Häusern jedoch häufig höher aus.

Gesetzliche Regelungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Mietkaution in § 551. Die wichtigsten Punkte:

• Höhe: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Diese Obergrenze gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung oder ein Haus gemietet wird.
• Ratenzahlung: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Anlage: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, und zwar zu den üblichen Zinsen bei einer Bank. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
• Rückzahlung: Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sobald feststeht, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Eine angemessene Prüfungsfrist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate.

Kautionsformen

Neben der klassischen Barkaution gibt es verschiedene Alternativen:

• Barkaution: Überweisung auf ein vom Vermieter eingerichtetes Kautionskonto. Die gängigste Form.
• Kautionssparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch an und verpfändet es an den Vermieter.
• Bankbürgschaft: Die Bank des Mieters bügt für den Kautionsbetrag. Vorteil: Das Geld bleibt auf dem eigenen Konto verfügbar. Nachteil: Die Bank erhebt dafür eine jährliche Gebühr.
• Kautionsversicherung: Ein Versicherer übernimmt die Bürgschaft gegen eine jährliche Praemie. Ähnlich wie die Bankbürgschaft, aber oft günstiger.

Welche Form akzeptiert wird, sollte im Mietvertrag geregelt sein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, jede Kautionsform zu akzeptieren – er kann jedoch keine Form verlangen, die den Mieter unverhältnismässig belastet.

Besonderheiten bei Häusern

Da die Kaltmiete für ein Haus in der Regel deutlich höher ausfällt als für eine Wohnung, ist auch die absolute Kautionshöhe entsprechend größer. Drei Nettokaltmieten können bei einem Miethaus einen erheblichen Betrag darstellen. Folgende Punkte sollten beachtet werden:

• Höherer Betrag einplanen: Kalkulieren Sie die Kaution frühzeitig in Ihr Budget ein, insbesondere wenn parallel der Umzug finanziert werden muss.
• Ratenzahlung nutzen: Das gesetzliche Recht auf drei Raten ist nicht verhandelbar – der Vermieter muss dies akzeptieren.
• Zustandsdokumentation: Gerade bei Häusern ist eine gründliche Dokumentation des Zustands bei Einzug wichtig, da mehr Flächen und Anlagen zu prüfen sind. Ein detailliertes Übergabeprotokoll schützt vor unberechtigten Abzügen bei der Rückgabe.

Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten, beispielsweise:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Schäden am Mietobjekt, die über normale Abnutzung hinausgehen
• Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, sofern die vertragliche Klausel wirksam ist

Normaler Verschleiss – etwa leichte Gebrauchsspuren auf Böden oder verfärbte Wände – darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Für Streitigkeiten über die Kautionsrückzahlung kann der örtliche Mieterverein oder ein Rechtsanwalt beraten.

Häufige Fragen zur Hauskaution in Garmisch-Partenkirchen