Wohnung als Kapitalanlage in
Mit Immobilien Vermögen aufbauen
Eine vermietete Eigentumswohnung verbindet zwei Vorteile: regelmäßige Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung. In Garmisch-Partenkirchen und der Region München finden Sie Objekte, bei denen die Mietrendite stimmt — vorausgesetzt, Sie kaufen richtig.
Was eine gute Kapitalanlage ausmacht
- Nachhaltige Mietrendite: Die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Bruttorendite. Ab 4 % ist eine Wohnung als Anlage interessant.
- Stabile Nachfrage: Wohnungen in der Nähe von Hochschulen, Kliniken oder guter ÖPNV-Anbindung sind leichter vermietbar.
- Überschaubares Hausgeld: Hohe Nebenkosten schmälern die Rendite. Prüfen Sie die Hausgeldabrechnung genau.
- Zustand der WEG: Eine gut geführte Eigentümergemeinschaft mit solider Instandhaltungsrücklage schützt vor Sonderumlagen.
Rechenbeispiel: Lohnt sich das?
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (60 m², Garmisch-Partenkirchen) | 180.000 € |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | 18.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 650 € |
| Jahresmiete netto (abzgl. Hausgeld nicht umlegbar) | ~7.000 € |
| Bruttorendite | ~3,9 % |
| Steuerlicher Vorteil (AfA 2 %) | 3.600 € p.a. absetzbar |
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Steuerliche Vorteile nutzen
Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen:
- Darlehenszinsen (nicht die Tilgung)
- Abschreibung (AfA): 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr
- Hausgeld, Verwaltungskosten, Versicherungen
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten
- Fahrtkosten zur Immobilie, Steuerberatung
In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt. Lassen Sie sich dazu von einem Steuerberater berechnen, was in Ihrem Fall möglich ist.
Typische Fehler bei Anlage-Immobilien
- Zu teuer kaufen: Ein hoher Kaufpreis drückt die Rendite unter die Inflationsrate. Vergleichen Sie immer Kaufpreis und ortsübliche Miete.
- Lage ignorieren: Eine günstige Wohnung in schlechter Lage bringt Leerstand statt Rendite.
- Hausgeld unterschätzen: Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung gehen direkt von Ihrer Rendite ab.
- Keine Rücklagen bilden: Mietausfall, Reparaturen, Neuvermietung — planen Sie einen Puffer von mindestens 3 Monatsmieten ein.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Kapitalanlage mit Beratung
Wir kennen den Garmisch-Partenkirchener Mietmarkt und beraten Sie ehrlich, welche Objekte als Kapitalanlage funktionieren — und von welchen Sie besser die Finger lassen. Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen zur Wohnung als Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen
Welche Mietrendite ist bei einer Wohnung in Garmisch-Partenkirchen realistisch?
Aktuelle Bandbreite:
- Top-Lagen: 3,0-3,5 Prozent brutto
- Gute Lagen: 3,5-4,0 Prozent
- Mittlere Lagen: 4,0-4,5 Prozent
- Einfache Lagen: 4,5-6,0 Prozent
Höhere Renditen bedeuten meist mehr Risiko (Mietausfall, Sanierungsbedarf). Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG zeigen Ihnen die Bandbreiten transparent.
Welche steuerlichen Vorteile hat eine Anlage-Wohnung in Garmisch-Partenkirchen?
Werbungskosten-Abzug: Darlehenszinsen, Abschreibung 2 Prozent jährlich auf Gebäudeanteil, Hausgeld, Versicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturen. In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der das übrige Einkommen mindert.
Bei einer Bruttomiete von 7.800 €/Jahr und einer Abschreibung von 3.000 € plus Zinsen entsteht oft ein steuerlicher Verlust von 2.000-4.000 € — das spart 600-1.500 € Einkommensteuer.
Wie hoch ist die Mietrendite konkret in Garmisch-Partenkirchen?
Beispielrechnung: 60-m²-Wohnung in mittlerer Lage, Kaufpreis 180.000 €, Kaltmiete 650 €/Monat = 7.800 €/Jahr. Nach Abzug nicht umlegbarer Hausgeld-Anteile (etwa 800 €/Jahr) bleiben 7.000 € → Bruttorendite 3,9 Prozent.
Mit Wertsteigerungs-Annahme von 1,5 Prozent jährlich kommt eine Gesamtrendite von 5,4 Prozent zustande — bei Inflation und steuerlichen Vorteilen oft attraktiv.
Was sind die Risiken einer Anlage-Wohnung in Garmisch-Partenkirchen?
Hauptrisiken:
- Mietausfall bei Mietnomaden oder Insolvenz des Mieters
- Leerstand bei Mieterwechsel
- Großreparaturen ohne ausreichende Rücklage
- Politische Risiken wie Mietendeckel oder verschärfte Mietpreisbremse
- Wertverlust bei schlechter Energieklasse durch verschärfte Auflagen
Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG bewerten alle Risiken realistisch, bevor wir Anlage-Empfehlungen geben.
Wie finanziere ich eine Anlage-Wohnung in Garmisch-Partenkirchen?
Bei Anlage-Immobilien sind die Bonitätsanforderungen strenger als bei Selbstnutzung — typisch braucht man mindestens 20-30 Prozent Eigenkapital. Banken schauen auch auf andere bestehende Immobilien-Schulden.
Vorteil: Kreditzinsen sind als Werbungskosten absetzbar — die effektive Belastung ist niedriger als bei Selbstnutzung. In unserem Team bei wavepoint GmbH & Co. KG vermitteln wir Finanzierer mit Anlage-Erfahrung.
Wann verkaufe ich die Anlage-Wohnung in Garmisch-Partenkirchen wieder?
Steuerlich attraktiv: Verkauf nach mindestens zehn Jahren ist spekulationssteuerfrei. Vorher wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 Prozent + Soli) besteuert.
Bei substanziellen Wertsteigerungen lohnt sich Geduld. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG analysieren auf Wunsch den optimalen Verkaufszeitpunkt.
